Ecrimisil Davası Nedir?
Ecrimisil davası avukatı olarak; ecrimisil, ecrimisil davası nedir, ecrimisil davası hangi sürelere ve şartlara tabidir izah etmeye çalışacağız.
Ecrimisil; kısaca haksız işgal tazminatıdır. Bir taşınmazın malikinin rızası olmaksızın bir taşınmazın işgalinden doğan zararın malik tarafından talep edilmesi neticesinde ortaya çıkar.
Türk Medeni Kanunu Madde 995’de ‘’İyi niyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.’’ hükmü ile hüküm altındadır.
Ecrimisil talep edebilmesi için kötüniyet yada haksız işgal gereklidir. Taşınmazın malikin rızası dışında kullanılması gereklidir.
Ecrimisil davası tek başına ikame edilebileceği gibi; müdahalenin meni davası ile birlikte açılabilir. Aynı zamanda ve tapu iptal tescil davası ile birlikte de açılabilmektedir.
Müdahalenin meni davası; taşınmazı haksız işgal edenin taşınmazdan tahliye edilmesi için açılmaktadır. Tapu iptal ve tescili davası ise haksız tescil halinde açılabilecektir.
Ecrimisil talebine dahil edilebilecek zararlar; taşınmazın kullanım bedeli (kirası), eskime, yıpranma ve hasarlar, elde edilmekten imtina edilen gelirler olarak sayabiliriz.
Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; ‘fuzuli işgalin tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile bir haksız eylem sayılması gerektiği, başkasının taşınmazını haksız olarak işgal edip kullanmış olan kötü niyetli kimsenin taşınmazı haksız olarak elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükellef olduğu vurgulanmıştır.
Haksız İşgal Edenin (Fuzuli Şagil) giderleri talep hakkı var mıdır?
İyiniyetli olmayan zilyet; taşınmaz için zorunlu olan giderlerin karşılığını isteyebilecek ancak yararlı ve lüks giderlerini isteyemeyecektir.
İntifadan Men koşulu ne demektir?
Ecrimisil talebinde bulunulabilmek için mülkiyet sahibi kişi; ilgili kişiye haksız işgal durumunu bildirmelidir. Yapılan bu bildirime intifadan men denmektedir. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ile birlikte mülkiyet sahibi kişi ecrimisil davasını açabilir.
Kural olarak, paydaşlar intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. Bu husus özellikle miras kalan mallar ve ortak-birlikte-müşterek mülkiyet halinde önem arz etmektedir.
Ecrimisil Davalarında İntifadan Men Koşulu İstisnaları Nelerdir?
- Kamu mallarında,
- Doğal semere elde edilmesi suretiyle gelir elde edilen: çaylık, zeytinlik, vs. gibi yerlerden olması,
- Kira geliri (konut, işyeri) gibi hukuki semere getiren yerlerden olması,
- Daha önceden açılmış bulunan elatmanın önlenmesi davası veya ortaklığın giderilmesi davasının bulunması,
- Paydaşın ecrimisil alacağını ya da kira gelirini tahsil edebilmek amacıyla icra takibi açmış olması,
- Taşınmazı kullanan malikin diğer maliklerin hakkını inkâr etmiş olması,
- Harici taksim veya fiili taksim yapılmış olmasıdır.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı Süresi Var Mıdır?
Ecrimisil davalarında zamanaşımı hakkın meydana geldiği tarihten itibaren 5 yıldır. Daha uzun süreli haklar zamanaşımını kesen nedenler oluşmadığı sürece talep edilemeyecektir.
Ecrimisil Bedelinde Taşınmazın Değeri Neye Göre Belirlenir?
Ecrimisil bedelini etkileyen hususlar şöyledir:
- Konum
- İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde elde edilecek gelir
- Taşınmazın rayiç değerinin tespiti
- Yüzölçümü
- Nitelik
- İmar durumu
- Verim (tarım arazilerinde)
- Altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu
- Ulaşım hizmetlerine, hastanelere, alışveriş merkezlerine, … yakınlık,
Ecrimisil Davalarında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Ecrimisil davasını taşınmazın olduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir. Ecrimisil davasında uzman bir gayrimenkul avukatına danışarak dava sürecini başlatmanız; dava süreci ve sonucu bakımından önemli etkisi olacaktır.
Pek çok davada hukuki tanımlamada yanlış yapılan konulardan biri; vekaletsiz iş görme hükümleri ile ecrimisil hükümlerinin karıştırılmasıdır.
Birlikte müşterek mülkiyet yahut miras mallarının yetki olmaksızın; gelir getiren taşınmazlar üzerinden gelir edilmesidir. Bu durumlarda vekaletsiz iş görme hükümleri uygulanarak zamanaşımı süresi 10 yıl olarak uygulanmalıdır. Ecrimisil hükümleri uygulanmayacaktır.
Hukukumuzda taraflarca getirilme ilkesi vardır. Bu nedenle davacı iddiasının dayanağı olan bütün vakıaları dava dilekçesinde bildirmesi çok önemlidir. Somutlaştırma yükü Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 194 gereği yerine getirilecektir. Davalı da bu vakıalara göre savunmasını yapacaktır.
Dayanılan bu vakıalara uygulanacak hukuki sebepler de dava dilekçesinde bulunması gereken unsurlar arasında sayılmıştır. Ancak hukuki sebepler zorunlu olan unsurlardan değildir. Çünkü, HMK’nın 33. maddesi uyarınca hakim, Türk hukukunu resen uygular. Bu hükme göre tarafların dayandığı maddi vakılara uygulanacak hukuki sebepleri hakim kendiliğinden bulmalı ve uygulamalıdır.
Gösterilen hukuki sebepler hakim için bağlayıcı değildir. Dava dilekçesinde gösterilen vakıalara uygun şekilde doğru bir hukuki nitelendirme yapılmalıdır. Bu nedenle ecrimisil olarak açılan davalarda dahi vekaletsiz iş görmeden hüküm kurulması gereklidir.
Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi de kural olarak bütün ortakların oy birliği ile karar vermelerine bağlıdır. Ancak ortaklardan birinin veya birkaçının oy birliği ile karar alınmaksızın ve temsil yetkisi de olmaksızın taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi söz konusu olabilir. Böyle bir durumda, kiralayanın malik olması zorunluluğu bulunmadığından ve kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmelerden olduğundan yapılan kira sözleşmesi kendi tarafları arasında hukuken geçerlidir.
Ne var ki, bu şekilde yapılan bir sözleşme icazet vermedikleri sürece diğer ortaklar bakımından hüküm ifade etmez. Bu nedenle kiraya veren ortak veya kiracıdan ya da her ikisinden ecrimisil talep edebilecekleri gibi kiraya veren ortaktan gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca elde edilen menfaatin kendilerine düşen kısmının devrini de isteyebilirler.
Vekâletsiz iş görme 6098 sayılı TBK’nın 526 ile 531. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, genel olarak bir kimsenin sözleşme veya hukuken yükümlü olmadığı hâlde başka bir kimsenin hukuk ve menfaat alanına müdahale ederek iş görmesinden doğan hukuki ilişkiyi ifade etmektedir.
Vekâletin bulunmaması, görülen işin bir vekâlet ilişkisine veya başka bir sözleşmesel ilişkiye ya da benzer bir yükümlülüğe dayalı olmadan yapılması anlamına gelmektedir. Görülen işin başkasına ait olması gerektiği de açıktır.
Ancak bazı durumlarda görülen işte vekâletsiz iş görenin de menfaati olabilir. Bu durumda ortak yarar söz konusu olur ki; ortak yararın bulunduğu durumlarda iş göreninin menfaati iş sahibinin menfaatine göre daha üstün değilse işin başkasına aidiyeti unsuru var sayılır.
Vekâletsiz iş görme nedeniyle taraflar arasında kurulan ilişki bir sözleşme ilişkisi olmamakla beraber iş gören ile iş sahibi arasında kanuni bir borç ilişkisi doğmaktadır.
TBK’nın 526. maddesine göre, bir kimsenin vekâleti olmaksızın iş sahibinin menfaatine ve varsayılan iradesine uygun olarak veya onun hukuka ve ahlaka aykırı yasaklaması olmadan gördüğü iş, gerçek vekâletsiz iş görmedir. Gerçek vekâletsiz iş görmede, iş gören iş sahibinin menfaatine ve yararına iş görme iradesi ile hareket etmektedir.
TBK’nın 530. maddesinde ise iş görenin başkasının işini kendi menfaatine görmesi suretiyle oluşan gerçek olmayan vekâletsiz iş görme düzenlenmiştir. Bu hükme göre göre iş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.
Görüleceği üzere gerçek olmayan vekâletsiz iş görmede, iş görende başkasının işini görme iradesi bulunmamaktadır. İş gören başkasının hukuk alanına girerek bir iş görmekte ise de bu işi kendi işi olarak kendi menfaatine yapmaktadır. Kanundaki bu hükme göre iş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile gerçek olmayan vekaletsiz işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir.
Bir kimsenin kendisine ait olmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir malı kendisinin malı imiş gibi kiraya vermesi ve kiracılardan kira paralarını toplaması faaliyeti bir iş görmedir ve mal kiraya verene ait olmadığı cihetle görülen iş, başkasının işidir.
Malı kiraya verip kira paralarını alan kimse, mal sahibinin menfaatine değil, fakat kendi menfaatine hareket ettiğinden dolayı, ortada başkasının işini gören kimsenin, iş sahibinin yerine kendi menfaatine hareket etmiş olması durumu vardır ki böyle bir durumda işi görülen kimse (yani mal sahibi), işi görenden (yani kiraları toplayandan) Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünce, kira paralarının (yani işin görülmesinden iş görenin elde ettiği menfaatlerin) kendisine verilmesini isteyebilir.
Borçlar Kanununun bu maddesinin matlabı (İş yapan kimsenin kendi menfaati için yapıldığı halde) ve metni ise (Kendi menfaati için yapılmamış olsa bile iş sahibi, yapılan işten hasıl olan faideleri temellük etmek hakkını haizdir. Temellük ettiği faidelere göre, işi yapan kimsenin masrafını tazmin ve yapmış olduğu taahhütlerden onu tahlis eder) şeklindedir.
Vekâletsiz tasarrufta iş görenin başkasının işini görme niyetiyle hareket etmesi esas olması itibariyle kiraya verdiği malı kendi malı gibi kiraya veren ve kiraları kendi malının kirası gibi toplayan kimse de başkasının işini görme kastı bulunmadığı cihetle hadisede Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayacağı ileri sürülemez.
Zira, Borçlar Kanununun 410 ile 413. maddelerinde kanun, hakiki vekaletsiz tasarrufu tanzim etmekte, 414. maddesinde ise hakiki olmayan vekaletsiz tasarrufa diğer tabirle hükmi vekaletsiz tasarrufa ait bazı esasları bildirmektedir; hakiki vekaletsiz tasarrufun kanuni şartları arasında, iş görenin başkasının işini gördüğü iradesiyle hareket etmiş olması durumu varsa da hükmi vekaletsiz tasarrufta böyle bir şart aranmaz.
Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir gayrimenkulü kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması sebebiyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse Medeni Kanunun 908. maddesine dayanan bir dava olarak tavsifi mümkün olduğuna ve fakat tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan menfaatlerin devri davası sayılacağına ve bundan dolayı on yıllık müruruzamana tabi olacaktır.
Bknz: YGK 2017/1257 E. , 2020/661 K.
Ecrimisil davası avukatın rolü nedir?
Ecrimisil davalarında ecrimisil avukatı ile temsil edilmek önemlidir. Usulün çok önemli olduğu davalardan biridir. Hak ve menfaatlerinizi tam ve eksiksiz alabilmek için uzun bir sürece sahip bu davalarda alanında uzman izmir gayrimenkul avukatından destek almanızı önermekteyiz.
Ecrimisil tazminatı derinliği olan bir konudur. Pek çok yargılama eksik talep nedeni ile kişilerin uğradıkları zararlardan çok daha azını alabildikleri ecrimisl avukatı olarak tarafımızca gözlenmektedir. İş bu nedenle bu konuda açılacak davalarda alanında uzman bir gayrimenkul avukatına danışarak avukat aracılığı ile süreci yönetmek önem arz etmektedir.